关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见
中国证券监督管理委员会 中国保险监督管理委员会 中国人民银行中国银行业监督管理委员会
关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见
银发〔2010〕198号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行;各省（自治区、直辖市）银监局、证监局、保监局;国家开发银行、各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
农村金融服务是党和政府联系农村、农民的重要纽带。2008年10月，人民银行和银监会在中部六省和东北三省组织开展了加快推进农村金融产品和服务方式创新试点。一年多来，试点工作取得明显成效，试点实践证明，加快推进农村金融产品和服务方式创新，是全面改进和提升农村金融服务、加强信贷结构调整的重要抓手，是新形势下缓解农村和农民贷款难、促进城乡公共金融服务均等化和支持社会主义新农村建设的有效手段。为贯彻落实党的十七届三中全会、中央农村工作会议和《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）文件精神，抓紧落实2010年《政府工作报告》中提出的切实改善农村金融服务的有关任务，人民银行、银监会、证监会、保监会决定在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新工作。现提出如下意见：
一、突出创新重点，着力满足符合“三农”实际特点的金融服务需求
（一）大力发展农户小额信用贷款和农村微型金融。鼓励和引导金融机构通过零售、批发等多种方式着力扩大农村小额贷款投放，积极发展农户小额信用贷款和农户联保贷款，鼓励开发多样化小额信用贷款产品，努力满足农民多元化信贷需求、支持农民工返乡就业创业和大学生“村官”创业富民。积极扩大农户小额信用贷款和农户联保贷款的覆盖面，努力满足农村商业、服务业、流通业、小手工业和建筑业等专业化、市场化的资金需求。着力研究和解决农村弱势群体的金融服务需求，让更多的农村中低收入人群能够享受到现代化金融服务。
（二）有效满足发展现代农业和扩大农村消费的资金需求。对符合信贷条件的科研、农资、种养、加工、仓储、运输、营销等整个现代农业产业链和相关农村服务业贷款，要加快审批，及时投放。多方面拓宽有实力、有条件的大型农业产业化龙头企业和农村专业合作组织的融资渠道，加大对跨国涉农贸易和农业投资、海外生产加工基地和营销网络建设的支持力度。积极做好“万村千乡市场”、农村商品配送体系建设、农村社会化服务和农村信息化建设等配套金融服务工作，为农民扩大消费提供融资便利。
（三）切实加强对农业农村基础设施建设的信贷支持。有条件的地方要建立健全涉农中长期信贷投放的激励机制，鼓励和引导银行业金融机构特别是政策性银行围绕农田水利基本建设、农业综合开发、统筹城乡发展、农业商品基地建设等重点领域，针对各类农村基础设施项目的信贷需求特点，创新涉农信贷管理模式，完善涉农信贷管理制度，切实加大信贷投放，积极提供多元化融资便利。
（四）探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。在城镇化和农业产业化程度高的地区，金融部门要积极支持和配合当地党委和政府组织推动的农村土地承包经营权流转和农房用地制度改革，按照依法自愿有偿原则，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展相应的抵押贷款试点，丰富“三农”贷款增信的有效方式和手段。
（五）积极推动和做好集体林权制度改革与林业发展金融服务工作。深入贯彻落实《中国人民银行 财政部 银监会 保监会林业局关于做好集体林权制度改革与林业发展金融服务工作的指导意见》（银发〔2009〕170号）精神，在加快完善集体林权制度改革配套制度建设的基础上，全面推进林权抵押贷款业务，探索多种贷款偿还方式，加快涉林信贷产品的开发研究，培育一批有市场竞争优势、产业关联度大、带动力强的林业品牌企业和品牌产品，提高林业产业规模化经营水平，带动中小林业企业发展。
（六）加快推进农村金融服务方式创新。涉农银行业金融机构要结合地方实际，改进金融服务流程，完善贷款营销模式，推动农村金融服务方式多样化、多元化。积极开展农户贷款流程再造，促进农户贷款业务流程标准化、规范化，切实提高审批效率，有效控制信贷风险。鼓励银行业金融机构采取信贷员包村服务、金融辅导员制度、“贷款+技术”等方式，大力推动信贷服务方式创新。
二、拓宽金融服务范围，合理运用多样化的金融工具管理和分散农业行业风险
（七）有效扩大抵押担保范围，加强涉农信贷风险管理。鼓励涉农银行业金融机构根据当地的“三农”金融需求，在国家现行法律允许、财产权益归属清晰、风险有效管理控制的前提下，完善涉农担保贷款业务操作流程，健全涉农贷款担保财产的评估、管理、处置制度，不断创新基于多种信息获取方式上的贷款技术，积极探索建立有效的信用风险分散转移机制，因地制宜、灵活多样创新信用模式和扩大贷款抵押担保物范围。建立健全政府扶持、多方参与、市场运作的农村信贷担保机制，鼓励有条件的地方设立涉农担保资金或成立涉农担保公司。
（八）充分发挥银行间债券市场在有效分散和管理农业风险方面的积极作用。支持符合条件的经营稳健、管理科学、市场有前景的优质涉农中小企业发行短期融资券、中小企业集合票据等非金融企业债务融资工具，进一步拓宽支持“三农”发展的直接融资渠道。加快发展农业高科技企业的高收益债券，引导农业企业通过资本市场融资。
（九）加强涉农信贷与涉农保险的合作，综合发挥银保服务“三农”的功能作用，完善农村金融服务体系，支持农村经济又好又快发展。保险公司要不断提升农业保险覆盖面和渗透度，积极探索开展涉农贷款保证保险。银行业金融机构要将涉农保险投保情况作为授信要素，鼓励借款人对贷款抵押物进行投保。研究拓展涉农保险保单质押的范围和品种。继续探索发展吸收银行和保险公司参与的多种形式或组合方式的农村信用共同体。
（十）鼓励农产品生产经营企业进入期货市场开展套期保值业务，充分运用期货交易机制规避市场风险。推动期货业经营机构积极开展涉农业务创新，逐步拓展农产品期货交易品种，为农村经济发展服务。
三、加强政策协调配合，营造有利于农村金融创新的配套政策环境
（十一）综合运用多种货币政策工具，拓宽涉农信贷资金来源。鼓励有条件的地方安排一定的再贷款额度，专门用于支持银行业金融机构开展农村金融产品和服务方式创新业务；适当调剂再贴现规模，专门用于支持开展农村金融产品和服务方式创新的银行业金融机构办理涉农企业商业汇票再贴现。
（十二）做好农村地区支付结算工作，提高农村支付结算服务水平。充分发挥农村信用社在农村支付结算服务中的主导作用。加快推进农村地区支付服务基础设施建设，逐步扩展和延伸支付清算网络在农村地区的辐射范围。大力推广非现金工具支付，减少农村地区现金使用。继续加强和完善支付结算业务代理制，促进城乡支付结算服务的互补发展。
（十三）加强农村信用体系建设，改善农村金融生态环境。积极主动配合地方政府或在地方政府的支持指导下，组织各涉农金融机构，灵活采取群众喜闻乐见的多种形式加大农村地区信用法制与信用知识宣传力度。推进农户电子信用档案建设，积极开展农户信用评价工作。加快农村中小企业信用体系建设，探索建立农民专业合作社等农村经济组织的信息采集与信用评价机制。
（十四）改善和实施鼓励创新的市场准入政策。对农村金融产品和服务方式创新取得明显成效的银行业金融机构，支持其优先设立村镇银行等新型农村金融机构、跨区域兼并重组，并在网点布局调整方面实施市场准入绿色通道，对风险可控的新业务实行备案制。对于支农成效显著、风险控制能力强、推动农村金融产品和服务方式有特色的农村信用社，不将支农再贷款纳入存贷比监管指标考核，优先将其改制为农村银行类机构。
（十五）发挥财政性资金对金融资源的杠杆拉动作用。在有条件的试点地区，鼓励地方政府通过增加财政贴息资金、增加担保公司和再担保公司资本金注资或设立风险补偿基金等多种方式，建立涉农贷款风险补偿制度。建立和完善考核制度及奖励机制，鼓励县域内各金融机构法人和各金融机构的分支机构将新增存款主要留在当地使用。
四、把握创新工作原则，确保农村金融产品和服务方式创新取得实效
（十六）务求实效。农村金融创新不能为创新而创新，不能不顾政策规定和风险而盲目创新，要坚持从实际出发，要坚持财务可持续，让管用、有效的农村金融产品和服务更多一些，为农村和农民多干实事、好事。
（十七）因地制宜。要立足当地的省情、县情、乡情和村情，根据当前农村经济社会发展变化趋势和当地“三农”金融需求，积极探索、创新可操作性强的金融产品与服务方式，让农业、农村和农民能够得到更高效、更便捷、更实惠的金融服务，加快推进农业发展方式转变。
（十八）协同配合。农村金融创新要注重财税政策、监管政策、货币政策和农村保险业发展的协调配套，通过多项政策的组合形成合力，进一步调动和激发金融机构参与农村金融市场的内在积极性和创造性，引导更多的金融资源投向“三农”。
（十九）风险可控。坚持市场化和政策扶持相结合的原则，以市场化为导向，以政策扶持为支撑，健全和完善正向激励机制，在审慎稳健开展金融创新的同时，合理分散金融风险，科学防范法律风险，坚决严控道德风险，有效防控操作风险。
五、加快探索和构建推动农村金融产品和服务方式创新的长效机制
（二十）大力发展和培育富有竞争性的多层次农村金融市场。加快做实中国农业银行“三农金融事业部”，充分发挥政策性银行在支持“三农”发展中的积极作用，继续推进农村信用社深化改革。鼓励和引导商业银行和社会资金投资设立村镇银行、贷款公司和农村资金互助社等新型农村金融机构以及小额贷款公司。鼓励国家控股的大型银行和其他金融机构采取有效措施开办农村金融业务，积极参与农村金融市场竞争，引导更多信贷资金投向农村。鼓励研发设计水平高、抗风险能力强的金融机构设立农村金融产品创新的专门机构。
（二十一）积极建立和完善推动农村金融产品和服务方式创新的工作协调机制。人民银行各分支机构和银监会、证监会、保监会派出机构要参照《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》（银发〔2008〕295号）要求，加强合作，密切配合，牵头建立推动创新的跨部门工作协调机制，加强与发展改革、财政、税务、农业等部门的协作配合，努力协调落实相关配套政策，加强政策指导和创新管理，保证农村金融产品和服务方式创新工作的有序、有力、有效开展。
（二十二）加强创新工作的信息沟通和监测评估。要在摸清底数、做实基础的同时，进一步加强沟通交流，相互学习借鉴，及时总结交流创新的好经验、好做法。加强创新工作的动态信息反映，定期编发创新工作简报。加强创新工作的信贷政策导向效果评估，做好农村金融专题研究和深层次分析。
（二十三）培养和锻炼创新型农村金融人才。要加强涉农银行业金融机构人才队伍建设，加强业务培训和金融法制教育，调动基层创新积极性。注重培育具有涉农金融业务开拓创新能力、熟悉农村金融市场的高素质人才队伍。
（二十四）更加注重做好政策宣传解释工作。要加大政策宣传解释力度，通过多种新闻媒体，面向社会广泛报道农村金融产品和服务方式创新的工作动态、成效经验和先进典型，为推动农村金融产品和服务方式创新创造良好的舆论环境，让农村金融创新得到更多的关注和更好的发展。
中国人民银行 银 监 会
证 监 会 保 监 会
二〇一〇年五月十九日
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
江苏省南京市物价局 江苏省南京市房产管理局
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
各区、县物价局、房产（建设）局，各物业管理单位：
为规范物业服务收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将《南京市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
附：《南京市物业服务收费管理实施办法》
南京市物价局 南京市房产管理局
二00五年二月十八日
附：
南京市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
第十四条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。
物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照"以收抵支、收支平衡"的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十五条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十九条 各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法制定本地区具体实施办法。
第三十一条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十二条 本办法自2005年3月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准
单位：元/平方米.月
等级
类别
一级 二级 三级 四级 五级
无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
南京市住宅区物业管理停车服务收费标准
单位:元/辆.月
露天
车位 室内车库业
主共用车位 室内车库业
主专用车位 临时停车车位 备注
汽车 80-150 150-300 50-80 5元/次 临时停车计次时间为1小时以上12小时以内
摩托车 助力车（电动自行车）
自行车 有专人管理的封闭式共用车库（棚）
8-12 15-20 3-5
注：机械式立体车库不超过400元/辆.月（业主专用车位不超过130元/辆.月）
南京市物业管理装修管理服务费标准
装修管理服务费 （含装修垃圾清运费） 3.5元/平方米（建筑面积）
