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执行法院对标的物进行拍卖是民事执行程序中常用的强制执行措施，但在标的物为房屋、土地等不动产时，由于其具有不能移动位置的特点，在司法拍卖后的交付以及所有权转移方式上非常复杂，而目前我国法律缺乏相应的明确规定，致使拍定不动产的后续交付工作存在障碍。

一、产生拍定不动产交付问题的成因

（一）查封后案外人承租或强占房屋

执行法院依法办理查封手续后，被执行人擅自将房屋出租、出售或抵债给他人，或者案外人强行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不动产难以向买受人实际移交的最主要情形。产生这种情况有三方面原因。

一是执行法院因素。在主观上，执行法院认为只要如实披露房屋上的权利及效用瑕疵，即可免除拍卖成交后的移交责任。另外，执行法院认为买受人在办理过户手续后亦可以行使物上请求权，进而再申请强制执行。在客观上，现有查封方式对外公示效力不充分，案外人无法知晓房屋的查封状态。同时，稳定因素压倒一切，执行法院力避强制执行。

二是案外人因素。案外人在租用或者受让房屋时，没有事先查明该房屋的权属状况和权利负担，其主观上存在过失。而在被执行法院要求搬出房屋时，案外人既没意识到抗拒执行的法律后果，也不主动寻求法律途径的权利救济，只是一味地拒绝迁退。最后，为实现自身债权或者装修利益，案外人会以从房屋上迁出、腾退为条件与买受人展开谈判。除非买受人接受其要求，否则案外人将继续强占该房屋。

三是被执行人因素。被执行人为了投机取巧、谋取私利，擅自将已被执行法院依法查封的房屋出租、转让或者抵偿给不知情的案外人，或者与他人恶意串通，安排案外人强行占有房屋，以达到逃避、拖延或者抗拒执行的目的。

（二）不能提交土地红线图或者房屋测绘报告

实务中，土地、房屋管理部门以买受人出具拍卖标的物红线图或者测绘报告作为办理产权过户登记手续的前置条件，但是执行法院与其在观念和操作上未能统一，致使拍定不动产不能过户的现象时有发生。关于有无必要划线、测绘的问题，执行法院认为只要在过户裁定书中写明拍卖标的物的名称、位置、面积、结构等信息，再结合权利证书，即可确定该标的物的唯一性。而土地、房屋管理部门则认为划线、测绘是为了明确拍卖标的物的轮廓与边界，尤其在标的物上设定有其他权利或者多家法院查封互有重叠的情况下，只有查清拍卖部分的方位、界限，方能公平保护买受人和其他权利人的利益。关于由谁组织划线、测绘的问题，执行法院和土地、房屋管理部门均认为是对方的职责。

（三）买受人拒绝承担相关税费

通过司法拍卖程序处置土地、房屋所产生的税收问题，我国相关法律、法规、司法解释均未明确提及。实务中，因买受人不按税务机关要求缴付有关税费导致办证机关拒绝办理过户手续的情况并不鲜见。关于税费承担，有两个问题存有争议。一是应否征税、征哪些税。一种观点认为，强制拍卖属于国家司法行为的范畴，拍卖土地、房屋不应被征税。另一种观点则认为，强制拍卖与商业拍卖无异，仍属交易行为，应当纳入征税范围。拍卖房屋或者土地的，除收取契税、手续费等常规税费外，还应征收营业税和土地增值税。二是向谁征收、如何征收。一种观点认为，因被执行人下落不明或无力清缴，为确保税收安全、足额征缴，应向买受人征收全部税费。另一种观点则认为，买受人只需缴付除营业税和土地增值税以外的其他税费。根据《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》的规定，前述税种均应向被执行人征收。具体操作上，执行法院可直接从拍卖成交款中优先扣划。

（四）异地交付时当地部门消极配合

当地部门在接到执行法院的协助请求后，要么明确回绝，要么消极对待，致使异地交付标的物十分困难，原因有以下几个方面：一是当地法院正在执行同一被执行人的其他案件，但因对不动产查封在后或者不享有优先受偿权，可能难以清偿该案债权，故而消极对待，二是强制交付将剥夺案外人在不动产上的既得利益，交付后不稳定因素和大量信访案件会长期困扰当地，三是被执行人和拍定不动产牵涉多方利益，地方保护主义依然盛行。

二、解决拍定不动产交付问题的对策

（一）设立强制拍卖前置程序

强制拍卖前置程序，就是在强制拍卖启动前设定必经环节，执行法院必须完成相关“规定动作”，确保不动产具备过户、交付条件，方能将其移交联合交易所公开拍卖。

一是查清权属。执行法院应向土地、房屋管理部门发出查询权属状况通知书，查询内容包括房屋是否已办理初始产权登记、土地及房屋有无相应财产权证照、权利证照是否符合规定等。倘若房屋尚未进行权属登记，执行法院还应当弄清其是否归被执行人所有、是否属于违章建筑等。

二是查清负担。执行法院应查明土地、房屋等不动产上是否已设定担保物权或者用益物权、是否已被其他法院查封或者轮候查封。权利设定合法有效且先于司法查封的，执行法院应在拍卖公告中如实披露，并启动带瑕疵拍卖。不动产被其他法院在先查封的，执行法院还应与首封法院衔接，共同协商解决不动产的处置变现事宜。

三是查清边界。不动产方位、边界不明晰的，执行法院应前往土地、房屋管理部门查询相关登记材料；没有登记材料或者材料不明确的，执行法院应委托有关勘测部门出具土地红线图或者房屋测绘报告，所需费用纳入拍卖成本。凡不动产界限模糊、难与相邻土地、房屋厘清的，执行法院不得启动强制拍卖。

四是勘查现场。执行法院在启动强制拍卖前必须进行现场实地勘查，核实房屋的正式编号，并掌握其中承租人、占有人情况。若执行法院查明该房屋系被执行人及其抚养家属生活所必需的居住用房，应当取消强制拍卖，并退还给被执行人。

五是强制除去查封后租赁、占有状态。若被执行人在执行法院采取查封措施后，擅自将房屋出租、抵债给第三人或者安排案外人强行占有的，执行法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

（二）加强沟通协调，完善税费征收

由于竞买人的竞价行为暗含利益驱动，而不动产的市场价值也在买卖之间得以实现，因此强制拍卖具有交易行为的典型特征，应当纳入国家税费征收管理范畴。人民法院应与税务机关交流，共同推动税费负担与缴付制度的合理化改革。

一是调整税费负担方式。即应由被执行人缴纳营业税、土地增值税、城市建设维护税和所得税，由买受人缴纳过户登记费和房屋契税，双方共同缴纳印花税。关于营业税和土地增值税，即便被执行人下落不明无法联系或者不愿意、无能力清缴，税务机关也不能以此为由将税费负担转嫁至买受人身上。

二是细化税费缴付办法。买受人可在拍卖成交后直接向税务机关缴纳相关税费，并凭借完税证明到土地、房屋管理部门办理标的物过户手续。而被执行人应承担的税费，建议税务机关在联合交易所派驻税务员，在拍卖成交后及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴。

国家计委 建设部 水利部、国家环境保护总局


国家计委、财政部、建设部、水利部、国家环保总局

关于进一步推进城市供水价格改革工作的通知


二00二年四月一日 计价格[2002]515号


各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各有关部门：
　　近年来，各地按照国家计委、建设部颁布的《城市供水价格管理办法》（以下简称《办法》），积极稳妥地推进城市供水价格改革，对节约用水、保护水资源发挥了重要作用。但也应看到，城市供水在水价构成、水价形成机制以及供水企业经营管理体制等方面仍存在不少问题。为贯彻《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》（国发[2000]36号）精神，保护和合理利用水资源，防治水污染，经报请国务院批准，现就进一步推进城市供水价格改革的有关问题通知如下：
　　一、进一步统一思想，认真做好保护和合理利用水资源工作
　　我国是水资源贫乏的国家。各地区、各部门要充分认识到水资源短缺已经成为我国经济社会可持续发展的重要制约因素。要加强对城市供水价格改革工作的领导，坚持开源与节流并重，把节流放在优先位置，提高水的利用效率；坚持合理利用水资源与防治水污染相结合，治污为本，努力为城市和经济发展提供安全可靠的供水保障和良好的水环境；坚持水价形成机制改革和企业经营管理体制改革相结合，促进政企分开，努力发挥市场机制对水资源配置的基础作用。
　　各地区、各部门要利用各种渠道和方式进行节约用水、合理利用水资源、防治水污染必要性、紧迫性的宣传教育，增强全社会保护和合理利用水资源的意识。
　　二、推进水价改革，建立合理的供水价格形成机制
　　城市供水价格改革工作的重点，是建立合理的水价形成机制，促进水资源保护和合理利用。一是调整水价要与改革水价计价方式相结合。全国各省辖市以上城市应当创造条件在2003年底以前对城市居民生活用水实行阶梯式计量水价，其他城市也要争取在2005年底之前实行；取消部分地区实行的用户用水最低消费（月用水流量底数）的规定；各地要对非居民用水实行计划用水和定额用水管理，实行用水超计划、超定额累进加价办法，拓展水价上调空间，增强企业、居民的节水意识。二是要针对不同城市的特点，实行季节性水价，以缓解城市供水的季节性矛盾。三是要合理确定回用水价格与自来水价格的比价关系，建立鼓励使用回用水替代自然水源和自来水的价格机制，加快城市污水处理和回用水设施建设。通过改革，建立以节约用水为核心的合理的水价形成机制。
　　三、做好水价改革规划工作，健全完善各项配套措施
　　水价改革涉及千家万户及各有关方面的利益，要坚持积极稳妥的方针，做好总体规划，有计划、有步骤地进行。各地应在调查的基础上，明确水价改革总体目标和阶段性目标，制定水价改革和调整计划；做好各方面的协调工作，完善改革的相关配套措施，指导供水企业建立财务和成本约束机制，严格控制成本增长和费用支出。
　　在推行阶梯式计量水价改革中，可实行成熟一批，改革一批的办法，在规定期限内全部实行。供水企业实行抄表到户所增加的维护和运行费用，允许计入价格。
水价改革要充分考虑居民和企业承受能力，确保低收入家庭的基本生活用水。水价改革方案出台，要按照《价格法》的有关规定召开价格听证会，广泛听取各方面意见，确保改革积极稳妥地进行。
　　四、加大污水处理费征收力度，逐步提高水资源费征收标准
　　要加大污水处理费的征收力度。2003年底以前，全国所有城市都要开征污水处理费，并按流域或区域水污染防治规划和城市总体规划的有关要求，在2006年底前建成相应规模的污水处理厂投入运行；已开征污水处理费的城市，要将污水处理费的征收标准尽快提高到保本微利的水平。要逐步提高自备水源单位的水资源费征收标准，理顺水资源费与自来水价格的比价关系，防止过量开采地下水,促进水资源的合理有效配置；水资源费属于行政事业性收费，实行“收支两条线”管理。
　　五、理顺水价结构，完善相关节水措施
　　清理、整顿随水价一并收取的各种收费，制止乱收费和乱加价。属于不合法和不合理的收费，要坚决取消；属于供水企业、污水处理企业成本构成的合理收费，要直接进入成本，并计入价格。城市市政、园林、绿化、消防等公共设施用水，要尽快实行计量计价制度。
　　各地要加大节水技术政策和标准的贯彻执行力度，积极推广使用节水型用水器具和中水利用技术。大型公共建筑、公共供水管网覆盖范围以外的自备水源单位以及有条件的城市，应当按有关规定和标准建设中水设施。要采取多种措施，鼓励工业、市政、环境及绿化等行业使用回用水。要尽快组织制定重点工业、特别是耗水量大的工业用水定额标准，在水资源匮乏的城市调整产业结构，禁止或限制建设高耗水工业项目，建立节水激励机制。
　　六、改革城市供水企业和污水处理企业经营管理体制，努力引入市场机制
　　城市供水价格改革应同供水企业、污水处理企业的改革以及经营机制的转换结合起来。供水企业和污水处理企业改制的关键是引入市场竞争机制。实行企业管理的污水处理厂，要进一步改进和完善经营管理机制；目前仍作为事业单位管理的污水处理厂要积极创造条件向企业管理转变，转制前其收入暂按行政事业性收费实行“收支两条线”管理。大中城市的供水和污水处理企业原则上要在“十五”期间完成企业改制的各项工作，实现政企分开，划清政府与企业的责权，使供水企业和污水处理企业转变为自主经营、自负盈亏的经营实体。各地可以按照《公司法》的规定，结合当地的实际情况，进行供水和污水处理企业股份制改造试点，有条件的城市还可以进行厂网分开、竞价上网的试点，促进供水企业和污水处理企业加强内部管理，建立符合社会主义市场经济要求的经营管理体制。
　　七、做好城市水价改革的领导和组织工作
　　水价改革工作涉及面广，政策性强，需要各有关部门密切配合、协调运作。城市人民政府要由主要负责同志挂帅，组成专门班子负责研究、制定和落实水价改革方案。价格主管部门要做好进一步推进水价改革的工作；财政部门要加强对涉及城市供水方面的各种行政事业性收费的收支和票据管理；建设行政主管部门要做好城市供水企业改制及其他配套工作，配合做好城市供水价格改革；水行政主管部门要做好水利工程供水管理单位的改制工作；环境保护部门要做好城市水源地水环境保护工作和污水处理厂处理后水质监测工作。各级政府统筹规划，有关部门分工负责，齐抓共管，加快推进城市供水价格改革。